Inspección Técnica de los Edificios ITE

La Inspección Técnica de los Edificios o ITE consiste en una inspección visual por parte de un técnico homologado, de todo un edificio para determinar su estado y para definir el nivel de conservación y de mantenimiento. En este artículo te explicaré quién la pasará, qué pasos seguir y muchos otros aspectos que debes conocer.

Después de recibir la carta de aviso de realización de la ITE de la Agencia de Vivienda, deberás contactar con un técnico como yo.

Una vez contactemos, acordaremos el mejor día y hora para facilitarme la entrada a todos los lugares que precise ver.

Además, deberás aportar documentos gráficos, proyecto o la escritura.

Si la inspección es favorable, en unas dos semanas ya tendrás la ITE firmada por la Agencia de Vivienda. En este caso no será necesario que vuelvas a pasar la Inspección hasta pasados ​​10 años.

En caso contrario, en función de las deficiencias detectadas habrá que hablar de cómo actuar.

Como garantía, yo presentaré una copia del informe ITE firmada a cada propiedad y me quedaré una, firmada por todas las propiedades o por el presidente, como prueba de entrega a la Propiedad.

Esta inspección será de pasar obligatoriamente los edificios plurifamiliares y unifamiliares antes de los 45 años de antigüedad de Cataluña (según Decreto 67/2015) donde exista el uso de vivienda, sin perjuicio de que puedan contener también otros usos distintos del residencial.

Para determinar la antigüedad se toma como fecha de referencia la que consta en el catastro. Para el caso en que no conste, se puede acreditar la antigüedad por otros medios admitidos de acuerdo con el derecho.

La obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica corresponde a:

• A los propietarios / propietarias en el caso de propiedades verticales
• En la comunidad de propietarios / propietarias en el caso de propiedades horizontales

La ITE no es de aplicación a los edificios unifamiliares donde su edificación principal, excluidas construcciones auxiliares de escasa entidad constructiva, esté separada 1,5 metros o más de la vía pública, de zonas de uso público y de las fincas adyacentes ( o sea aislada, no adosada a nadie).

Los edificios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los plazos fijados en este calendario, no tienen la obligación de presentar el informe de la Inspección Técnica del Edificio hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad.

Quedan excluidos de la obligación de inspección técnica aquellos edificios de viviendas que hayan sido declarados inicialmente en ruina por el ente local competente y los edificios unifamiliares.

Básicamente analiza las siguientes partes del edificio: Cubierta, Estructura, Fachadas y Red de agua y saneamiento.

También informa, a modo más descriptivo, de:

- todas las instalaciones
- accesibilidad
- escaleras
- tipo de ventanas y cristales

- sistemas de calefacción
- agua caliente sanitaria ACS
- protección contra incendios
- instalaciones de Comunicaciones (TDT, satélite, fibra óptica ...)

Si el técnico acredita que el edificio está en buen estado y tiene todas las condiciones de seguridad necesarias, la ITE será aprobada. En este caso será el mismo técnico el que tramitará la documentación necesaria para que quede reflejado en los organismos pertinentes la resolución favorable del edificio y se obtenga el Certificado de aptitud. Encontrarás más detalles en el punto donde te cuento qué pasa cuando la ITE es aprobada.

Para poder obtener el Certificado de aptitud del edificio, previamente es obligatorio que el Informe de la Inspección Técnica del Edificio (IITE) haya sido entregado a la propiedad o la comunidad de propietarios (Artículo 10, letra a, del Decreto 67/2015).

Las deficiencias detectadas pueden ser:

• Muy graves
• Con deficiencias graves
• Con deficiencias leves
• Sin deficiencias

y hay que comunicarlas a la Agencia de la Vivienda. Sin embargo, esto no condiciona la certificación de aptitud del edificio mientras no afecte la estabilidad o seguridad de los elementos comunes de la edificación.

En aquellos casos en que las deficiencias comporten riesgo para las personas, hay que comunicarlo de manera inmediata tanto a la propiedad como al Ayuntamiento del municipio donde está el edificio.

Más allá de la obligatoriedad de pasar la ITE, quiero que conozcas también los beneficios que son muchos y permiten:

• Evitar situaciones de riesgo de caídas peatones y problemas graves.
• Identificar y cuantificar las patologías existentes indicando la necesidad de actuación.
• Proporcionarte información que te oriente ti y al resto de propietarios a la hora de priorizar sus inversiones en el edificio. Esto le permite adoptar acuerdos y / o provisiones de fondos para las obras de rehabilitación necesarias.
• Fomentar la cultura del mantenimiento para alargar la vida útil de los edificios.
• Evitar la degradación de pueblos y urbanizaciones evitando que las fachadas de los edificios afecten la imagen urbana.
• Mejorar las condiciones ambientales favoreciendo la convivencia en un entorno seguro.
• Ofrecer condiciones de salubridad haciendo que el edificio no atente contra la higiene y la salud pública.
• Dar información a la Administración sobre la situación real del parque de viviendas con el fin de poder orientar y valorar correctamente las políticas de rehabilitación.

Cuando se hace cumpliendo con los plazos reglamentarios, la ITE te puede hacer ahorrar dinero, ya que permite identificar posibles riesgos a tiempo de ser solucionados. Especialmente antes de que no cause accidentes que conllevarían un coste muy elevado.

La ITE en definitiva, asegura que tu edificio envejezca sin presentar ningún riesgo para la sociedad. Además un edificio que haya pasado la ITE garantiza la seguridad y habitabilidad de la casa a los posibles inquilinos o compradores.

No cumplir los plazos estipulados para la presentación de la ITE puede conllevar sanciones que varían según las ordenanzas municipales de cada Ayuntamiento pero que pueden llegar a los 6.000 €.

Por otra parte, no tener pasada correctamente la ITE puede generar otras consecuencias indirectas al propietario como la denegación de la hipoteca o la paralización del proceso de venta del inmueble (desde julio de 2012 es requisito obligatorio).

Si uno o varios vecinos de la comunidad se niegan a realizar las reformas pertinentes, el proceso podría demorarse un tiempo que si sobrepasa los plazos marcados, podría conllevar a nuevas multas.
De cualquier manera, la inspección técnica acabaría realizando mediante el requerimientos de mandamiento judicial y el coste sería asumido por todos los propietarios, independientemente de si quieren o no quieren hacer las reformas.

Teniendo en cuenta que estamos en un mercado libre, no existen unos honorarios fijados. Para que tengas una orientación, el precio variará en función del número de unidades computables del edificio. Una unidad computable es cada una de las entidades (viviendas, estudios, apartamentos y locales) de las que está formado el edificio. Generalmente se excluyen del cómputo los elementos como los trasteros o plazas de aparcamiento.

En el caso de edificios singulares que negociar las tarifas de acuerdo con unos criterios que te puedo explicar si me consultas.

Una vez se ha obtenido el informe técnico, hay que solicitar a la Administración la emisión del Certificado de aptitud del edificio. La propiedad del edificio es el agente obligado a tramitarla, pero tal y como te decía anteriormente, normalmente la tramita el mismo técnico que hace la ITE.
Este certificado podrá ser:

- APTO, si el edificio no presenta deficiencias o con deficiencias leves (vigencia 10 años)

- APTO PROVISIONAL, si el edificio presenta deficiencias importantes (vigencia 6 años)

- APTO CAUTELARMENTE, si el edificio presenta deficiencias graves o muy graves, si con las medidas cautelares ejecutadas han resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo (vigencia 3 años)

Si no se desea que se realice esta validación de idoneidad, hay que indicarlo en la solicitud del visado ya que sino se recibe ninguna notificación por parte del colegiado se procederá a realizar la validación de idoneidad y el visado de el expediente.

Se denegará el certificado de aptitud en el caso de que el edificio presente deficiencias graves o muy graves y no se hayan adoptado las medidas cautelares para evitar el riesgo para personas y bienes. Entonces la propiedad debe plantearse hacer la rehabilitación: es lo que se llama Programa de rehabilitación

La propiedad de un inmueble sometido a la inspección técnica de edificio, en el que se haya observado la existencia de deficiencias, está obligado a:

• Aprobar un Programa de Rehabilitación que deberá contar con la supervisión de un técnico cualificado.
• Constituir un fondo de reserva específico para responder de los gastos que se deriven de la ejecución de las obras.
• Promover la ejecución de las obras de rehabilitación teniendo en cuenta que la reparación de las deficiencias que se podrán afrontar en diferentes fases atendiendo a su gravedad.

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